Где выгоднее делать ремонт: на вторичном рынке или в новостройке?

Вопрос, где лучше покупать квартиру, учитывая ремонт, очень актуален для потенциальных покупателей. А во время поисков в интернете можно найти совершенно разные ответы. Одни авторы утверждают, что дешевле отремонтировать жилплощадь, купленную в новом доме. Другие – что при обустройстве и отделке недвижимости, покупаемой на вторичном рынке, новые собственники тратят меньше средств. А при внимательном прочтении оказывается, что все они только рекламируют свой вид деятельности, опираясь на продажу первичного или вторичного жилья.

На самом деле ответ на этот вопрос всегда индивидуален и зависит от целого ряда факторов. Однозначно можно сказать только, что свои плюсы и минусы есть в каждом варианте. В этой статье мы постараемся наиболее полно раскрыть их, чтобы вы знали, какие критерии и нюансы (а также непредвиденные моменты) нужно учитывать при принятии решения. А помогут нам в этом специалисты интернет-магазина "Венбуд".

Ремонт в новостройке

Купить квартиру от застройщика можно с разными уровнями отделки. Очевидно, от этого зависит и стоимость недвижимости, которая значительно увеличивается при каждом высшем уровне выполненных работ. Вот какие виды обработки доступны для покупателей в стандартном варианте:

Черновая

Собственно, в этом случае вы приобретаете пустую коробку, иногда даже без перестенок (этот вопрос мы рассмотрим ниже) и отделки. Инженерные коммуникации (кроме отопления) доводятся до квартиры, а вся внутренняя электропроводка и разводка труб уже осуществляется силами покупателя. Полы могут быть без стяжки. Отопительная система чаще всего полностью оснащена, в том числе установлены радиаторы. Плюсы этого варианта: вы все делаете полностью под свои вкусы и требования. Минусы – большой размер начальных издержек. К примеру, вам придется закупать много строительных материалов и устройств: гипсокартон, строительные смеси, провода, трубы, сантехнические устройства и т.д.

Предчистовая

Вы приобретаете помещение без финишной отделки, но с уже ровными поверхностями. На полу есть стяжка, на стенах – штукатурка. Иногда стены могут быть даже пошпаклеваны. Установлены радиаторы, балконы и лоджии с остеклением, трубы проведены, можно устанавливать счетчики воды. Собственными силами выполняется только финишная отделка (обои, декоративная штукатурка, декоративные панели и др.) и установка межкомнатных дверей.

Чистовая

Покупатель получает все готовое для въезда и проживания. Делать ничего не нужно. Но и в этом случае возможны варианты. Иногда застройщик предлагает на выбор отделку класса "Эконом", "Стандарт" или "Комфорт". Что выгоднее для себя, каждый решает сам с учетом разных факторов, об одном из которых мы поговорим ниже.

Под ключ

Некоторые застройщики предлагают квартиры с частично установленной мебелью, например кухонным гарнитуром. Иногда можно заказать индивидуальную планировку и дизайн с подходящим подбором строительных материалов. Это самый дорогой, можно сказать, премиальный вид отделки от застройщика.

Какие преимущества вы получаете, покупая недвижимость в уже готовом (частично или полностью) виде:

• обычно строительные бригады, которые в качестве подрядчиков заключают контракты, работают по меньшим расценкам;
• стройматериалы закупаются оптом и имеют меньшую цену.

Все это приводит к уменьшению стоимости ремонта конечного потребителя. Но, конечно, приходится принимать стандартно оформленную квартиру и жить в ней. Покупатели, стремящиеся к индивидуальности, выбирают варианты с черновым и предчистовым убранством. Для создания собственного планирования придется тратиться на следующие этапы:

• создание проекта;
• возведение перегородок из гипсокартона или кладки из кирпича, ячеистого бетона и т.п.;
• проведение инженерных коммуникаций.

И только потом приступать к отделочным работам.

При отделке в стандартном или эконом-варианте вы получите: дешевую плитку в санузле линолеум или ламинат на полах, недорогую сантехнику и бумажные обои на стенах. Отделочные материалы при этом могут использоваться также невысоким качеством. Вроде бы выбор так себе, но есть нюанс, о котором мы поговорим в следующей главе.

Подводные камни

• Новые дома всегда дают осадку. Двигаться они могут продолжаться в течение длительного времени (это зависит от особенностей почвы и других факторов) – вплоть до 7 лет. То есть никакое качество ремонта не гарантирует, что впоследствии, например, не растрескивается, не отслаивается штукатурка и не возникнет других дефектов. Здесь есть два решения вопроса:
  • Подождать с въездом некоторое время. Обычно это влечет за собой расходы на проживание в другом жилье.
  • Сделать первоначальный достаточно недорогой ремонт, прожив некоторое время с ним. И потом уже отделать квартиру по мере возможностей, благо, к тому времени и средств можно поднакопить.
• Если вы берете квартиру с уже готовой отделкой в стандартном или эконом-классе, нужно быть готовым к тому, что возникнет желание сменить межкомнатную дверь на более качественную. Это же касается и покрытий на полу, не устраивающих вас.
• Качество штукатурки и других работ, которые невозможно сразу оценить, зависит от добросовестности подрядчика. Собственно, нет гарантий, что впоследствии не обнаруживается скрытых дефектов.

Мы должны были сказать об этом, но, справедливости ради, отметим, что оценка предстоящего ремонта в новостройках всегда проще, чем во вторниках. Опытный мастер всегда сможет определить, какие работы придется проделать на каждом конкретном объекте. Скрытые изъяны – это редкость. А ошибки, обнаруженные в работе подрядчика, обычно легко устраняются. А инженерные сети, стяжка и ровность стен обычно не нуждаются в наработках и переработках.

Рассмотрев все факторы, определяющие преимущества и недостатки ремонта в новостройках, перейдем к рассмотрению критериев, определяющих плюсы и минусы отделки квартир из вторичного жилищного фонда.

Ремонт на вторичном рынке

Стоимость отделки при покупке недвижимости у бывших владельцев также зависит от разных условий. Рассмотрим их подробнее.

Возраст дома

Самый выгодный вариант: покупка объекта в недавно выстроенной высотке, в которой некоторое время успели пожить бывшие владельцы. Это означает, что трубы, тепловые сети и электропроводка не изношены, выполнены из современных материалов и их замена потребуется очень быстро. Для въезда и комфортного проживания здесь достаточно произвести обычный косметический ремонт. Если же дом старый, впоследствии могут проявиться накопившиеся со временем проблемы.

Планировка

Если вас устраивает цена, расположение, этаж и другие условия, но вы хотите сменить планировку, придется демонтировать существующие перегородки и возводить новые. Это очень существенные затраты как на работу специалистов, так и на материалы и вывоз строительного мусора.

Кстати, эта возможность обусловлена еще и типом дома: в панельных сооружениях почти все стены несущие, их можно убирать только по специальной и очень дорогой технологии, с составлением предварительных расчетов, согласованием, созданием целой системы подпорок и т.п. Будем считать, что это практически невозможно. А вот в монолитных строениях несущих элементов меньше, здесь есть простор для воплощения своих идей.

Состояние всех поверхностей в квартире

Возможно, придется выравнивать стены, потолок или пол. Это необходимо учитывать еще на момент подбора оптимальной жилой площади. Следует проверять уровень, чтобы предусмотреть возможные этапы работы. Если нужно только подровнять стяжку или устранить некоторые неровности на стене, это одно дело. Такие работы можно проделать без сильного засорения, уже находясь в квартире (перейти, например, в другую комнату и так постепенно делать ремонт во всех помещениях поочередно. Другое дело, если придется снимать прежнюю стяжку и сбивать старую штукатурку. Это снова связано с большим объемом пыли и мусора, который нужно будет вывозить.

Электричество, сантехника

Сложность работ в этом случае зависит от общего состояния квартиры, а также непосредственно труб и электрических проводов. Чаще это зависит от возраста построения. В старых домах еще можно встретить алюминиевые провода, которые, если даже пока и справляются со своей задачей, но в любой момент могут поломаться или перегореть. Они нуждаются в однозначной замене. Скорее всего, если не планируется дополнительная обшивка гипсокартоном, стены придется штробить. Это очень трудоемко, пыльно и дорого. Придется тратиться также на защиту всех поверхностей в квартире – очень мелкая пыль от штробки проникает буквально везде и требует чуть ли не герметичной защиты.

Отслужившие свой срок водопроводные и канализационные трубы также придется менять. Они могут повредиться даже при установке нового унитаза и ванной или немного позже. Если же здание сравнительно новое, то такой потребности обычно не возникает. Если, конечно, вам не захочется поставить душ вместо ванной или внести какие-либо изменения в планировке ванной комнаты.

Подводные камни

Опасность кроется в скрытых изъянах, которые могут оказаться с гораздо большей вероятностью, чем в новостройке. при простом визуальном осмотре практически невозможно определить состояние конструкций здания, коммуникаций, проводки и, в случае последних этажей, кровли.

Обратите внимание на качество установки дверей и стеклопакетов, чтобы неприятные сюрпризы не были обнаружены после всех ремонтных работ.

Даже опытный мастер не может быть уверен, какие проблемы придется решать для устранения всех возможных дефектов. Например, под вполне свежими обоями может прятаться готовая посыпаться штукатурка, а под блестящим своим бельем ванной проходить уже потерявшие свои эксплуатационные качества трубы. Проведение проводов – это вообще отдельная история. Из-за недостаточного сечения проволоки, например, он может не выдержать добавленную нагрузку из-за увеличения кухонной техники или нового бойлера. При этом розетки и выключатели могут быть новые, а, на первый взгляд, все работает исправно.

То есть снова нужно смотреть на возраст дома. В хрущевках и сталинках вы вряд ли отделаетесь простыми косметическими усовершенствованиями – может потребоваться полноценный капитальный ремонт. Понятно, что каждый прилагаемый этап работ оплачивается отдельно. Поэтому специалисты обычно так и устанавливают расценки, принимая свои услуги поэтапно.

Например, сначала производится демонтаж и вывоз мусора, и только потом производится предварительная оценка ремонтных работ – это зависит от того, обнаружен ли грибок под отделочным слоем, нужно ли менять трубы (и какие из них, если не все), какая проводка, насколько неровны стены, пол и потолок и т.д. Есть и другой выход – возможные проблемы, которые могут оказаться уже в процессе, закладываются в стоимость всего комплекса запланированных мер. Мастера закладывают 10%.

Вывод

Как видим, в обоих случаях конечная сумма затрат на ремонт зависит от состояния, в котором мы получаем квартиру. В первичке она может быть куплена с разными видами отделки, и каждый из них влечет отдельный объем работ. Недвижимость, купленная у бывших хозяев, также может по-разному нуждаться в проведении тех или иных ремонтных мероприятий.

Если купите вторичную систему в хорошем состоянии, с удовлетворительной проводкой и другими инженерными сетями, капитальных изменений не понадобится, и затраты будут минимальны. Вы обойдетесь без завоза большого количества материалов, что выгодно отличается от ремонта в новостройке с черновым убранством.

При необходимости капитального ремонта бюджет на него может достичь очень невыгодного уровня. Иногда она превышает аналогичные затраты при ремонте новостройки на 30%. В таком случае вообще возникает вопрос о целесообразности этой покупки.

Но, что бы вы ни купили, жилую площадь в новостройке или на вторичном рынке, все необходимое для ремонта вы можете приобрести в интернет-магазине «ВенБуд». Также наши специалисты готовы предоставить профессиональные консультации по любым видам строительных материалов.